W tym artykule dowiesz się, kiedy i jak można odstąpić od umowy o roboty budowlane.
Poniżej znajdziesz informacje, na jakiej podstawie i w jaki sposób możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu, tak aby prawidłowo rozwiązać umowę o roboty budowlane i jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy na budowie.
Pamiętaj, że poza przypadkami przewidzianymi w kodeksie cywilnym, możesz również zastrzec w umowie odpowiednie klauzule czyli tzw. umowne prawo odstąpienia.
Dlatego już na etapie negocjowania warunków współpracy, jeszcze przed złożeniem podpisu na umowie, warto zawalczyć o odpowiednie klauzule.
Inwestycje budowlane są zazwyczaj skomplikowane i prowadzą do zderzenia interesów kilku podmiotów na raz. Dlatego każdy z osobna (inwestor, generalny wykonawca, podwykonawca) powinien indywidulanie zadbać o swoje uprawnienie do odstąpienia, aby w razie konieczności skutecznie i bezpiecznie rozwiązać umowę.
Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez inwestora
Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane przede wszystkich wtedy, gdy:
- wykonawca pozostaje w zwłoce w realizacji robót (art. 491 § 1 k.c.)
- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, że z dużym prawdopodobieństwem nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 k.c.)
- wykonawca wadliwie realizuje roboty budowlane (art. 636 § 1 k.c.)
- w innych określonych w umowie przypadkach.
Pamiętaj, że skorzystanie z ustawowego prawa odstąpienia od umowy przez inwestora ( pkt 1-3 powyżej), wymaga zachowania odpowiedniej procedury przewidzianej w kodeksie cywilnym.
Z kolei umowne prawo odstąpienia (pkt 4 powyżej) musi być prawidłowo zastrzeżone w umowie.
W przypadku popełnienia błędów formalnych przy formułowaniu takiego zastrzeżenia Twoja klauzula umowna będzie nieważna.
O tym , w jaki sposób możesz skutecznie i zgodnie z prawem rozwiązać umowę o roboty budowlane, przeczytasz w tym artykule >>> odstąpienie od umowy.
Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę / podwykonawcę
Wykonawca (podwykonawca) może odstąpić od umowy o roboty budowlane zwłaszcza wtedy, gdy:
- inwestor (generalny wykonawca) pozostaje w zwłoce w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy – np. w zwłoka w zapłacie wynagrodzenia za zrealizowane roboty budowlane (art. 491 § 1 k.c.)
- inwestor (generalny wykonawca) nie przedłoży wykonawcy (podwykonawcy), na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty (art. 649 (4) § 1 k.c.)
- do wykonania robót budowlanych niezbędne jest współdziałanie inwestora (generalnego wykonawcy), a tego współdziałania brak (art. 640 k.c.)
- w innych określonych w umowie przypadkach.
Praktyczne wskazówki odnośnie warunków formalnych, jakich musi dopełnić wykonawca/podwykonawca przy rozwiązaniu umowy o roboty budowlane znajdziesz tutaj >>> odstąpienie od umowy.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane a kara umowna
W przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane najczęściej pojawią się dwa rodzaje kar umownych:
– kary umowne zastrzeżone na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy. Np. z tytułu nieterminowej albo niezgodnej ze sztuką budowlaną realizacji robót.
W takim przypadku, co do zasady złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy nie pozbawia strony odstępującej uprawnienia do dochodzenia kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę.
– kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania umowy i jednocześnie kara umowna za odstąpienie od umowy.
W takim przypadku, po odstąpieniu od umowy wyłączona jest możliwość kumulatywnego dochodzenia kary umownej za odstąpienie i kar zastrzeżonych na wypadek nienależytego wykonania umowy.
W przypadku możliwości dochodzenia kar umownych przy odstąpieniu od umowy, należy posiłkować się orzecznictwem.
Dlatego zanim zaczniesz działać, skonsultuj z prawnikiem, jakie stanowisko zajmują sądy w momencie, gdy decydujesz się naliczać kary umowne.
Jakie są skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane?
Zgodnie z zasadami ogólnymi uregulowanymi w kodeksie cywilnym, odstąpienie od umowy o roboty budowlane prowadzi do tego, że strony nie są już zobowiązane do swoich pierwotnych świadczeń.
Jeżeli złożone oświadczenie o odstąpieniu dotyczy całej umowy, strony powinny się rozliczyć za roboty budowlane zrealizowane do dnia odstąpienia.
W praktyce, wykonawca może się domagać zapłaty za roboty zrealizowane do dnia rozwiązania umowy.
Z kolei inwestorowi przysługuje roszczenie o zwrot spełnionych już z góry a nierozliczonych świadczeń pieniężnych.
Przede wszystkim dotyczy to zwrotu zaliczki, w części której nie da się rozliczyć w związku z przedwczesnym rozwiązaniem umowy.
Oczywiście, strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą same ustalić jego skutki.
Takie rozwiązanie jest najbardziej pożądane, ale wymaga już znajomości odpowiednich przepisów prawa i doświadczenia w sprawach budowlanych.
Pomoc prawnika przy odstąpieniu od umowy
Zanim zdecydujesz się na odstąpienie od umowy, warto skonsultować z radcą prawnym (adwokatem), na jakiej podstawie i w jaki sposób odstąpić od umowy o roboty budowlane.
Pomoc prawnika może okazać się również niezbędna w przypadku skorzystania z prawa do naliczania kar umownych.
Analiza orzecznictwa w podobnych sprawach będzie kluczowa przy ocenie skuteczności dochodzenia kar umownych za nienależyte wykonanie umowy lub/i kary umownej za odstąpienie.
Więcej szczegółowych informacji na temat przypadków, w których inwestor, wykonawca i podwykonawca może rozwiązać umowę o roboty budowlane, znajdziesz w artykule Odstąpienie od umowy oraz na blogu Prawnik podpowie na budowie.
Zdjęcie: Quang Nguyen Vinh
***
Zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia w umowie z podwykonawcą robót budowlanych
Jak przeprowadzić zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia w umowie z podwykonawcą robót budowlanych?
Jeśli jesteś generalnym wykonawcą, który przygotowuje się do powierzenia części zakresu robót podwykonawcom, to poniższy artykuł jest dla Ciebie. Dowiesz się, jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy o podwykonawstwo.
Jeżeli jesteś drugą stroną umowy – podwykonawcą – poniżej znajdziesz informacje na temat zabezpieczenia zapłaty Twojego wynagrodzenia na wypadek, gdyby generalny wykonawca stracił płynność finansową [Czytaj dalej…]