• sob.. lis 2nd, 2024

    Prawo i gospodarka

    Wszystko o prawie i gospodarce

    Na czym polega ochrona z rękojmi na roboty budowlane?

    Na czym polega ochrona z rękojmi na roboty budowlane

    W tym artykule dowiesz się, na czym polega ochrona z rękojmi na roboty budowlane, a także jaki jest zakres odpowiedzialności wykonawcy w zależności od rodzaju wad/usterek.

    Odpowiedzialność z tytułu rękojmi bardziej kojarzy się z umową sprzedaży. Wynika to z faktu, że wszystkie regulacje zawarte są w tej części kodeksu cywilnego, która poświęcona jest umowie sprzedaży.

    Jak zatem skutecznie skorzystać  z ochrony rękojmi przy robotach budowlanych?

    Otóż jest na to rozwiązanie.

    Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. A z kolei do rękojmi za wady dzieła stosujemy odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

    Podsumowując, z uwagi na treść art. 638 § 1 k.c., do rękojmi za wady obiektu budowlanego możesz w  odpowiedni sposób zastosować przepisy o rękojmi przy sprzedaży – konkretnie art. 556–576 k.c.

    Pamiętaj, że rękojmia na roboty budowlane przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa. Oczywiście możesz wprowadzić w umowie dodatkowe zabezpieczenia, które tylko usprawnią dochodzenie Twoich roszczeń z rękojmi, do czego gorąco Cię zachęcam.

    Jednakże, możesz postawić na klasyczną ochronę, która wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego.

    Nieważne czy skorzystasz z zapisów umowy, czy z przepisów prawa ➡ ważne, aby zrobić to w odpowiedni i skuteczny sposób.

    Jakie wady obejmuje rękojmia na roboty budowlane?

    Na budowie pojawiają się przeróżne usterki. Zasadnicze pytanie brzmi, czy inwestor w każdym przypadku może odmówić odbioru robót.

    Ponadto, warto się upewnić, czy można uruchomić uprawnienia z rękojmi w przypadku każdego rodzaju niedoróbek/usterek.

    Odpowiedź brzmi – wszystko zależy od rodzaju usterki. Nie każdy defekt, niedociągnięcie czy nieprawidłowość,  to wada w rozumieniu przepisów o rękojmi.

    W praktyce bardzo często okazuje się, że masa niedoróbek czy usterek z prawnego punktu widzenia stanowi jedynie drobne wady. Zatem ich usunięcie zwykle nie wymaga ani dużych nakładów finansowych, ani jakiegoś długiego czasu naprawy.

    Dlatego zanim zaczniesz dochodzić swoich praw jako inwestor albo obawiasz się o odbiór danego etapu jako wykonawca, skonsultuj ze swoim prawnikiem z czym masz do czynienia. Nie zawsze dany problem stanowi wadę w prawnym tego słowa znaczeniu.

    W kontekście odpowiedzialności z tytułu rękojmi, należy wymienić następujące rodzaje wad:

    1. wada prawna – to akurat rzadkość w przypadku umowy o roboty budowlane,
    2. wada fizyczna,
    3. wada istotna,
    4. wada nieistotna,
    5. wada trwała,
    6. wada podstępnie zatajona.

    Każde z powyższych pojęć uruchamia określony stopień odpowiedzialności wykonawcy.

    Pamiętaj również, że na budowę obiektu budowlanego składa się wiele robót realizowanych przez wykwalifikowanych robotników różnych branż czy specjalności. Dlatego generalni wykonawcy najczęściej są zmuszeni angażować podwykonawców wyspecjalizowanych w poszczególnych pracach.

    A to rodzi konsekwencje. Bowiem wykonawca robót budowlanych odpowiada przed inwestorem (zamawiającym) również za pomocników (dostawców, usługodawców) jak za działania własne.

    Sprawdźmy zatem, jakie inwestor ma uprawnienia w przypadku każdego z powyższych rodzajów wad.

    Wada fizyczna w kontekście rękojmi na roboty budowlane

    W kontekście pojęcia wad fizycznych w budownictwie wykształciła się już praktyka sądowa, z której możesz skorzystać przy analizie Twojego indywidualnego przypadku.

    Otóż, za wadę fizyczną uznajemy każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych oraz sprzecznych z zasadami wiedzy technicznej czy sztuki budowlanej.

    Przede wszystkim możesz rozważać tutaj brak zachowania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie na przykład  norm dotyczących:

    •  bezpieczeństwa konstrukcji,
    •  bezpieczeństwa pożarowego,
    •  bezpieczeństwa użytkowania,
    •  odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
    •  ochrony przed hałasem i drganiami,
    •  oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

    Ponadto, rękojmia chroni inwestora jedynie w przypadku, kiedy wada wynika z przyczyny tkwiącej w wybudowanym obiekcie. Oznacza to, że już w chwili odbioru obiekt musi być wadliwy ➡ musi w nim tkwić przyczyna, która doprowadziła do powstania wady.

    W przypadku sporu inwestor musi wykazać istnienie wady. Nie jest zatem wystarczające samo stwierdzenie, że rzecz ma wadę.

    Trzeba to jeszcze odpowiednio udowodnić.

    Wady istotne i nieistotne – rękojmia w budownictwie

    Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, za istotny charakter wady należy wiązać taki stan, który zakłóca możliwości normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych.

    W takim wypadku inwestorowi przysługuje najdalej idące uprawnienie – odstąpienie od umowy.

    Zatem za wadę istotną uznasz taką wadę, która wyklucza funkcjonowanie obiektu. Jedynie w przypadku wystąpienia wad istotnych inwestor ma prawo odmówić odbioru.

    A co z wadami nieistotnymi ?

    Z kolei w sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych i brak jest wad istotnych, inwestor ma obowiązek ich odbioru. Inwestor uprawniony jest oczywiście do oceny jakości odebranych robót również pod kątem wad nieistotnych, czyli takich, które można usunąć bez nadmiernego nakładu finansowego.

    Wystarczy, że wymieni wady nieistne w protokole odbioru robót. Przyjętą praktyką jest przy tym wyznaczenie terminu do usunięcia stwierdzonych w toku czynności odbiorowych usterek, które należy rozumieć jako wady nieistotne. Czyli wady nie uniemożliwiające prawidłowej eksploatacji wybudowanego obiektu .

    W zakresie żądania przywrócenia obiektu do prawidłowego stanu, inwestor może dochodzić swoich uprawnień wynikających z rękojmi lub gwarancji. W praktyce może zatem  żądać usunięcia wad w określonym terminie/wymiany wadliwych urządzeń czy materiałów na wolne od wad/obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.

    Przy czym w przypadku wad nieistotnych nie może odmówić odbioru ani nie może odstąpić od umowy.

    Wady jawne i ukryte w robotach budowlanych

    Za wady jawne możesz uznać te, które powinny być wykryte najpóźniej do dnia odbioru końcowego.

    Pamiętaj jednak, że zarówno kodeks cywilny jak i prawo budowlane nakładają obowiązek również odbiorów częściowych. W tym w szczególności dotyczy to robót podlegających zakryciu lub zanikających.

    Dlatego bądź czujny i dokładny przy odbiorach żeby wszystko na bieżąco wychwycić i sprawnie uruchomić procedurę usuwania / naprawy wad i usterek.

    Dla odmiany wadami ukrytymi będą takie, które tkwią w obiekcie, ale ujawniają się dopiero w okresie rękojmi czy gwarancji. To będą m.in. ukryte wady konstrukcyjne, które w przyszłości mogłyby generować dalsze uszkodzenia i koszty.

    Dla zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych inwestora warto w umowie ustanowić tzw. kaucję gwarancyjną, z której zamawiający / inwestor będzie mógł usunąć wadę ukrytą ujawnioną w okresie ochronnym w ramach tzw. wykonania zastępczego.

    Wady ujawnione w okresie rękojmi wykonawca zobowiązany jest usunąć na własny koszt w terminie technicznie uzasadnionym.

    Więcej szczegółów na temat rodzajów wad i skutecznych form zabezpieczenia uprawnień z tytułu rękojmi znajdziesz w tym artykule – Rękojmia na roboty budowlane.

    Kiedy wada obiektu jest podstępnie zatajona?

    Wady podstępnie zatajone to niestety przypadki umyślnego wprowadzenia inwestora w błąd, co do jakości wykonanych robót.

    Mam na myśli wady, o których wykonawca wiedział w czasie realizacji prac, a jednocześnie ukrył ich istnienie przed inwestorem.

    W praktyce to mogą być bardzo poważne problemy budowlane, których ujawnienie po czasie spowoduje poważne szkody. Np. zabudowanie w obiekcie materiałów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie a jednocześnie zapewnienie inwestora (zamawiającego), że roboty – materiał jest zgodny z zamówieniem i spełnia odpowiednie wymogi.

    W takich przypadkach, inwestor będzie już musiał zebrać materiał dowodowy i skorzystać z profesjonalnej  pomocy prawnej.

    Dlatego w przypadku oceny stanu faktycznego i uruchomienia skutecznej procedury najlepiej zasięgnij opinii prawnej radcy prawnego, który specjalizuje się w robotach budowlanych. Działając samodzielnie, niepotrzebnie narażasz się na poważny błąd.

    A naprawdę warto zawalczyć o swoje interesy w przypadku wad podstępnie zatajonych.

    Jeżeli bowiem okaże się, że wada rzeczywiście była podstępnie zatajona, to inwestor ma dodatkową ochronę prawną. Kodeks cywilny gwarantuje zachowanie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy mimo naruszenia terminów do zbadania rzeczy przez inwestora (zamawiającego) lub zawiadomienia wykonawcy o wadzie (art. 564  k.c.).

    Na czym polega ochrona z rękojmi na roboty budowlane

    Wady trwałe w kontekście robót budowlanych

    Pewnie intuicyjnie będziesz w stanie ustalić, kiedy pojawiają się wady trwałe. Ja tylko uzupełnię Twoja wiedzę techniczną o kilka istotnych uwag prawnych.

    Otóż z prawnego punktu widzenia, wady trwałe to będą takie wady fizyczne, z którymi obiekt budowlany może funkcjonować. Przy czym doprowadzenie do zgodności z umową (przepisami techniczno-budowlanymi) wymagałoby nadmiernych kosztów, czy też (w stosunkach deweloper – generalny wykonawca – podwykonawca) koszt usunięcia wady przewyższa cenę.

    Z jakich uprawnień może skorzystać inwestor?

    Osobiście doradzam, aby w pierwszej kolejności zasięgnąć opinii projektanta, który fachowo oceni, na ile dana wada jest istotna i na ile uniemożliwia funkcjonowanie/użytkowanie obiektu.

    Po uzyskaniu profesjonalnej opinii, z której wynika, że obiekt może funkcjonować z wadą oraz po wykazaniu, iż doprowadzenie do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów, strony powinny uzgodnić kwotę zmniejszenia wynagrodzenia umownego o kwotę odpowiadającą utraconej wartości.

    Jeśli nie uda się wypracować kompromisu, to w zależności od rodzaju tej wady inwestor może uruchomić konkretne uprawnienia z rękojmi. Jeśli wada jest istotna – może nawet odstąpić od umowy. Wtedy, gdy wada jest nieistotna może zażądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia wykonawcy.

    Więcej szczegółów znajdziesz tutaj >>> Rękojmia na roboty budowlane

    Wada prawna w przypadku umowy o roboty budowlane

    Zgodnie z art. 556 (3) k.c. rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

    Wady prawne częściej mogą dotyczyć inwestycji deweloperskich. Jeżeli stan prawny nieruchomości budzi uzasadnione zastrzeżenia, co do praw i obowiązków osób trzecich.  Należy wtedy wszystko dokładnie sprawdzić i w razie potrzeby podjąć odpowiednie kroki prawne.

    Na gruncie umowy o roboty budowlane, wady prawne  wystąpią najczęściej wtedy, gdy wykonawca wbudował w obiekt materiał czy urządzenia stanowiące własność osoby trzeciej albo obciążone prawem osoby trzeciej.

    Czyli de facto w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z kradzieżą czy innym czynem zabronionym. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować, który rodzaj odpowiedzialności wykonawcy daje w praktyce skuteczniejsze uprawnienia inwestorowi. W grę wchodzą dwa rozwiązania – > odpowiedzialność cywilna albo karna.

    Jakie uprawnienia ma inwestor przy rękojmi na roboty budowlane?

    Pora na podsumowanie.

    Rękojmia na roboty budowlane – czego może żądać inwestor?

    Wiesz już za jakie rodzaje wad odpowiada wykonawca na budowie.

    Teraz przejdźmy do uprawnień, które przysługują inwestorowi, gdy taka wada zostanie wykryta.

    Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, rękojmia na roboty budowlane daje inwestorowi następujące uprawnienia wobec wykonawcy:

    • żądanie usunięcia wady – > W okresie trwania odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.).

    Uwaga nr 1 – Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady.

    Uwaga nr 2  –  Pamiętaj, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy.

    • żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad-> W praktyce dotyczy różnych urządzeń i materiałów wbudowanych / zamontowanych w trakcie realizacji robót. Zgodnie z art. 561 (1) k.c., jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, inwestor może żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady.
    • prawo odstąpienia od umowy -> W przypadku, gdy „obiekt” posiada wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.).

    Uwaga – Inwestor nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).

    • prawo żądania obniżenia ceny – > W przypadku, gdy „obiekt” posiada wadę, inwestor może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.).

    Uwaga nr 1 – Z takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, powinna wynikać nowa wysokość wynagrodzenia, czy to poprzez jej bezpośrednie wskazanie, czy też przez określenie kwoty, o jaką wynagrodzenie ma być obniżone (art. 561(5) k.c.).

    Uwaga nr 2 – Proporcja obniżonego wynagrodzenia w stosunku do  tego, które wynikają z umowy o roboty budowlane powinna być taka, jak proporcja wartości obiektu z wadą do obiektu bez wady (art. 560 § 3 k.c.).

    Wykonanie przez inwestora tych uprawnień następuje poprzez dokonanie jednostronnej czynności prawnej, której adresatem jest  wykonawca.

    W jakim terminie trzeba  zgłosić wady w robotach budowlanych?

    Roszczenie inwestora (który jest przedsiębiorcą) o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku.  Liczymy ten termin od dnia stwierdzenia wady.

    Co więcej, w tym terminie inwestor może również złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu wynagrodzenia z powodu wady obiektu.

    Jeżeli inwestor zażądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady.

    Pamiętaj, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

    Ochrona z rękojmi na roboty budowlane – pomoc prawna

    Zanim zdecydujesz się skorzystać z ochrony z rękojmi albo skierować sprawę do sądu, warto skonsultować z radcą prawnym, na jakiej podstawie prawnej możesz skutecznie domagać się usuwania wad / obniżenia wynagrodzenia czy doprowadzić do rozwiązania umowy  z nierzetelnym wykonawcą.

    Analiza orzecznictwa w podobnych sprawach będzie kluczowa przy ocenie szans na powodzenie w sądzie. Ponadto pamiętaj, że warto podjąć negocjacje z kontrahentem. Merytoryczne argumenty prawnika naprawdę mogą przekonać wykonawcę do współpracy i polubownego zakończenia sporu.

    Warto spróbować ponieważ w ten sposób możesz zaoszczędzić czas, nerwy i zazwyczaj wysokie opłaty sądowe.

    Jeśli potrzebujesz pomocy, to więcej szczegółowych informacji i praktycznych wskazówek na temat odpowiedzialności wykonawcy/podwykonawcy za wady/usterki, znajdziesz w artykule Rękojmia na roboty budowlane oraz na blogu Prawnik podpowie na budowie.

    Zdjęcia: Danist Soh, Pixabay

    ***

    Na co zwrócić uwagę przy umowie o roboty budowlane?

    Jeśli będziesz niebawem uczestnikiem inwestycji budowlanej – inwestorem/wykonawcą/podwykonawcą – to sprawdź, na co zwrócić uwagę przy umowie o roboty budowlane.

    Pierwszą istotną kwestią na budowie jest identyfikacja, jakie konkretnie usługi będzie realizował dany wykonawca / podwykonawca. Bowiem od tego rozróżnienia zależy, którą umowę należy podpisać. Do wyboru masz zazwyczaj dwie – umowę o roboty budowlane albo umowę o dzieło [Czytaj dalej…]

    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *