Droga konieczna w praktyce. Służebność drogi koniecznej od lat pozostaje jednym z najbardziej praktycznych, ale też najbardziej konfliktowych zagadnień prawa. Spory dotyczą nie tylko samego braku dostępu do drogi publicznej, lecz przede wszystkim tego, kiedy dostęp można uznać za „odpowiedni” w rozumieniu przepisów.
O problemach związanych z ustanawianiem drogi koniecznej, roli biegłych geodetów, najczęstszych błędach popełnianych przez właścicieli nieruchomości oraz o tym, dlaczego jedna nieruchomość może czasem wymagać więcej niż jednej drogi koniecznej, rozmawiamy z panem mec. Piotrem Bożałkińskim.
Pan mec. Piotr Bożałkiński jest autorem bloga Służebność.
Redakcja: Kiedy można uznać, że nieruchomość nie ma „odpowiedniego dostępu do drogi publicznej” i kiedy spełnione są przesłanki do ustanowienia służebności drogi koniecznej?
Piotr Bożałkiński [P.B.]: Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp, który stanowi rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do drogi publicznej. Chodzi tutaj o drogę prawidłowo funkcjonującą w systemie dróg publicznych, z której korzystać może każdy zgodnie z jej przeznaczeniem.
Do dróg publicznych zalicza się drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne.
Dostęp ten musi być całoroczny i trwały w sensie prawnym, tzn. nie może być on oparty na stosunku grzecznościowym czy obligacyjnym i musi on dotyczyć całej nieruchomości.
W artykule Dwie drogi konieczne do jednej nieruchomości opisuje Pan sytuację, w której jedna nieruchomość była fizycznie podzielona (starorzecze). Czy takie „wewnętrzne bariery” w obrębie działki rzeczywiście mogą uzasadniać ustanowienie więcej niż jednej drogi koniecznej?
[P.B.]: Generalnie można powiedzieć, że droga publiczna powinna zapewniać możliwość korzystania z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Jeżeli nieruchomość składa się z kilku niesąsiadujących ze sobą działek lub znajduje się na niej przeszkoda uniemożliwiająca dotarcie z jednej części do drugiej, której nie można usunąć to wówczas istnieją podstawy do ustanowienia więcej niże jednej drogi koniecznej dla tej samej nieruchomości.
Gdzie przebiega granica między „wygodą właściciela” a „koniecznością prawną” przy ustanawianiu drogi koniecznej?
[P.B.]: O wygodzie właściciela można mówić w sytuacji, gdy istnieje inna, alternatywna możliwość bezpiecznego, zgodnego z prawem dojazdu lub dojścia do jego nieruchomości.
Jak sąd w praktyce stosuje zasadę „najmniejszego obciążenia gruntów sąsiednich” przy wyborze przebiegu drogi?
[P.B.]: Sąd na ogół stara się wyznaczyć drogę konieczną w ten sposób aby jej przeprowadzenie nie wiązało się z koniecznością wyburzenia budynków lub ogrodzeń. Stara się aby droga przebiegała bokiem nieruchomości, tak aby właściciel nieruchomości obciążonej mógł z niej korzystać w jak najszerszym zakresie. Istotne jest również zapewnienie bezpiecznego korzystania z obydwu nieruchomości.
Ostatnio spotkałem się z sytuacją, w której sąd odmówił przeprowadzenia drogi koniecznej według jednego z wariantów ze względu na to, że przebiegała zbyt blisko schodów wejściowych do budynku.
Czy w postępowaniach o drogę konieczną częściej dochodzi do sporów o sam fakt istnienia dostępu, czy o jego „odpowiedniość”?
[P.B.]: Z moich doświadczeń wynika, że najczęściej dochodzi pomiędzy stronami do sporów na tle „odpowiedniości dostępu”. Chodzi tutaj przede wszystkim o szerokość drogi koniecznej.
Spory te bardzo często wiążą się z zamiarem zabudowy nieruchomości i konieczność spełnienia wymogów prawnych dotyczących szerokości drogi dojazdowej do budynków.
W jednym z opisanych przypadków w artykule Czy wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej wiąże sąd? biegły geodeta zażądał zmiany wniosku, wskazując brak ujęcia dodatkowych działek. Czy takie podejście biegłych zdarza się często i jak należy je oceniać z punktu widzenia procedury?
[P.B.]: Podczas wyznaczania przebiegu drogi koniecznej zdarza się, że do zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej konieczne jest przeprowadzenie jej również przez działki, które nie były wskazane we wniosku o ustanowienie służebności. Wówczas sąd powinien wezwać właścicieli tych działek do udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania. Dzięki temu osoby te będą miały przed sądem możliwość obrony swoich praw.
Czy wnioskodawcy powinni precyzyjnie wskazywać wszystkie możliwe działki, przez które mogłaby przebiegać droga, czy wystarczy ogólne określenie żądania?
[P.B.]: Wnioskodawca powinien we wniosku precyzyjnie wskazać wszystkie działki, które dzielą jego nieruchomość od drogi publicznej. Chodzi tutaj o działki, przez które ma przebiegać droga konieczne, zgodnie z żądanym przez niego przebiegiem drogi.
Na ile wniosek o ustanowienie drogi koniecznej „wiąże” sąd, a na ile jest jedynie punktem wyjścia do samodzielnego ustalenia przebiegu drogi?
[P.B.]: Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej ma charakter impulsu, bez którego postępowanie dotyczące ustanowienia tej służebności nie może być wszczęte.
Sąd może ustanowić służebność drogi koniecznej zgodnie z wnioskiem. Może jednak przeprowadzić drogę konieczną przez działki, które nie zostały wskazane we wniosku.
Na ogół wybiera te działki, dla których przeprowadzenie drogi stanowić będzie najmniejsze obciążenie.
Jak w praktyce wygląda współpraca sądu z biegłym geodetą przy wyznaczaniu przebiegu drogi koniecznej i gdzie najczęściej pojawiają się problemy?
[P.B.]: Na ogół sąd wskazuje warianty, według których geodeta powinien wyznaczyć przebieg drogi koniecznej. W postanowieniu dowodowym podaje numery działek albo wskazuje, że droga powinna być wyznaczona zgodnie z wnioskami stron postępowania.
Problemy na ogół występują gdy sądy pozostawiają biegłemu geodecie zbyt dużą swobodę jeżeli chodzi o ilość wariantów przebiegu drogi koniecznej. Prowadzi to często do wyznaczanie zbyt dużej ilości wariantów przebiegu drogi koniecznej. Konsekwencją tego jest konieczność wezwania do udziału w sprawie wielu nowych uczestników postępowania, zwiększenie jego kosztów i czasu trwania.
Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli nieruchomości przy składaniu wniosku o drogę konieczną i co może realnie utrudnić lub wydłużyć takie postępowanie?
[P.B.]: Właściciele nieruchomości składając wnioski o ustanowienie służebności drogi koniecznej popełniają różnego rodzaju błędy.
Często składają takowe wnioski, pomimo że mają już zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej a wnioskowany przebieg drogi ma na celu jedynie ułatwienie dojazdu do nieruchomości. Zdarza się, że niewłaściwie oznaczają nieruchomość władnącą.
Niedawno miałem sprawę, w której właściciel domagał się ustanowienia służebności drogi koniecznej dla lokalu mieszkalnego zamiast dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem z tym lokalem.
Postępowanie może utrudnić lub przedłużyć fakt, iż w wielu księgach wieczystych wpisane są osoby, które nie są już właścicielami nieruchomościami. Często są to osoby, które już od dawna nie żyją. Wówczas trzeba szukać ich spadkobierców, aby umożliwić im udział w postępowaniu.
Dziękujemy za rozmowę!
Zapraszamy jeszcze raz do odwiedzin bloga Służebność.
Serdecznie dziękujemy panu mec. Piotrowi Bożałkińskiemu za rozmowę!
Zdjęcie: Maryna Seradzenka
📌
Po przeczytaniu wywiadu z mec. Piotrem Bożałkińskim zapraszamy również do lektury:
