Egzekucja z nieruchomości dłużnika kojarzy się zazwyczaj z publiczną licytacją, na której to osoby trzecie nabywają majątek za gotówkę. Tymczasem prawo przewiduje rozwiązanie, które pozwala wierzycielowi samodzielnie przejąć nieruchomość i rozliczyć się z ceną nabycia poprzez potrącenie własnej wierzytelności.
Mechanizm ten, choć atrakcyjny finansowo i dający szansę na realne odzyskanie należności, w praktyce wykorzystywany jest rzadko.
Na czym dokładnie polega tzw. pokrycie w cenie nabycia i jakie ryzyka wiążą się z tym rozwiązaniem?
O praktycznych aspektach przejmowania nieruchomości przez wierzycieli opowiada pan mec. Grzegorz Tworzewski, autor bloga Tworzewski.
***
Redakcja: Dlaczego wierzyciel miałby chcieć nabyć nieruchomość swojego dłużnika i jakie może odnosić korzyści z tego tytułu?
Grzegorz Tworzewski [G.T.]: Czasem to jedyny sposób na odzyskanie pieniędzy.
Jeśli licytacje są bezskuteczne, wierzyciel może przejąć nieruchomość i w niektórych sytuacjach potrącić swoją wierzytelność. Zamiast wykładać gotówkę, wykorzystuje to, co już mu się należy. To oznacza oszczędność kapitału i realne zabezpieczenie przed dalszą zwłoką.
Nieruchomość – niezależnie od tego, czy bardziej, czy mniej atrakcyjna – zawsze stanowi konkretny składnik majątku. To zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż umorzenie egzekucji, w którą wierzyciel zainwestował środki, a nie uzyskał żadnego zwrotu.
Warto też pamiętać, że w dłuższej perspektywie ceny nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową.
Czy wierzyciele często korzystają z przejęcia nieruchomości?
[G.T.]: Zaskakująco – nie. Bardzo często słyszymy w sądach czy od komorników: „to u nas pierwsza taka sprawa”. Możliwe, że brak popularności tego rozwiązania wynika z niedoskonałości przepisów i zawiłości w ich stosowaniu.
Sam mechanizm jest korzystny, ale nieoczywisty, dlatego w praktyce rzadko wykorzystywany.
Na czym dokładnie polega mechanizm „pokrycia w cenie nabycia” i dlaczego jest istotny w licytacjach komorniczych?
[G.T.]: Polega na kompensacie – wierzyciel potrąca swoją wierzytelność z ceną, którą powinien zapłacić za nieruchomość. Ale tylko w takim zakresie, w jakim ta wierzytelność znalazłaby się w przyszłym planie podziału. To zabezpiecza interesy pozostałych wierzycieli.
Co oznacza, że wierzytelność „musi znaleźć pokrycie w cenie nabycia” – jak to przełożyć na język praktyki?
[G.T.]: Oznacza to, że wierzyciel może potrącić swoją wierzytelność tylko w takim zakresie, w jakim i tak zostałby zaspokojony z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Innymi słowy – trzeba przewidzieć treść przyszłego planu podziału i ustalić, jaka część ceny przypadnie konkretnemu wierzycielowi.
W tym celu należy również sprawdzić, czy w sprawie występują inni wierzyciele oraz, czy ich wierzytelności korzystają z pierwszeństwa zaspokojenia.
Jeśli tak, to właśnie oni w pierwszej kolejności otrzymaliby środki, co może znacząco ograniczyć lub całkowicie wykluczyć możliwość potrącenia.
Prosty przykład:
Nieruchomość została wylicytowana przez wierzyciela za 100 tys. zł. Koszty egzekucyjne wynoszą 15 tys. zł, a innych wierzycieli nie ma.
Jeżeli jego wierzytelność opiewa na 120 tys. zł, może zaliczyć na poczet ceny 85 tys. zł (bo tyle i tak przypadłoby mu w planie podziału), a pozostałe 15 tys. zł, odpowiadające kosztom egzekucyjnym, musi dopłacić gotówką (koszty te stanowią należność najwyżej uprzywilejowaną).
Ostatecznie wierzyciel uzyskuje nieruchomość, „płacąc” 85 tys. zł własną wierzytelnością oraz 15 tys. zł gotówką.
Natomiast co do pozostałej części wierzytelności – 35 tys. zł – egzekucja będzie toczyć się dalej, tyle że już z innych składników majątku dłużnika, a nie z przejętej nieruchomości.
Jak wygląda sytuacja, gdy w postępowaniu pojawiają się inni wierzyciele – np. dzieci dłużnika z alimentami albo osoby poszkodowane w wypadku?
[G.T.]: Wtedy priorytety się zmieniają. Alimenty i część należności odszkodowawczych (np. renty z tytułu szkód na osobie, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego w postępowaniu karnym) są zaspokajane wcześniej niż inne wierzytelności.
Może się okazać, że wierzyciel (nawet hipoteczny) nie dostałby nic z ceny – i w takim przypadku jego wierzytelność nie ma pokrycia.
Czy wierzyciel, dokonując symulacji planu podziału, może mieć pewność, że jego wierzytelność zostanie zaliczona na poczet ceny?
[G.T.]: Nie. Zawsze istnieje ryzyko – mogą pojawić się nowi wierzyciele albo koszty egzekucji okażą się wyższe. Ale rzetelna symulacja daje mocny argument przed komornikiem i sądem.
Jakie praktyczne kroki powinien podjąć wierzyciel po otrzymaniu wezwania do zapłaty ceny nabycia, aby skutecznie skorzystać z potrącenia?
[G.T.]: Złożyć oświadczenie o zaliczeniu wierzytelności, w którym należy przedstawić symulację kwoty, jaka przypadłaby wierzycielowi w planie podziału.
Warto też wcześniej porozmawiać z komornikiem i poprosić go o projekt planu podziału – to ułatwia wykazanie, że wierzytelność rzeczywiście ma pokrycie.
Co się dzieje, jeśli sąd albo komornik uznają, że przedstawione wyliczenia są błędne?
[G.T.]: Zazwyczaj sąd wzywa wtedy do dopłaty brakującej części ceny. Nie oznacza to automatycznej utraty przybicia, o ile działaliśmy rzetelnie i w dobrej wierze.
Jakie zabezpieczenia daje wierzycielowi art. 1037 k.p.c.?
Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd nakaże uzupełnienie brakującej części ceny w wyznaczonym terminie. To daje pewien margines błędu i chroni przed najostrzejszym skutkiem, jakim byłaby utrata nieruchomości.
Jakie praktyczne wskazówki dałby Pan wierzycielom, żeby uniknąć błędów przy próbie zapłaty za nieruchomość własną wierzytelnością?
[G.T.]: – Zanim podejmiesz decyzję o nabyciu nieruchomości dłużnika, wykonaj symulację planu podziału.
– Skonsultuj ją z komornikiem.
– Dołącz wyliczenia do swojego oświadczenia o zaliczeniu wierzytelności na poczet ceny nabycia.
– Powołaj się na art. 1037 k.p.c., by podkreślić, że ustawodawca przewidział możliwość błędu.
Dziękujemy za rozmowę!
***
Serdecznie dziękujemy panu mec. Grzegorzowi Tworzewskiemu i jeszcze raz zapraszamy do odwiedzin bloga Tworzewski.
***
📌
Zapraszamy również do lektury innych wywiadów:
Zdjęcie: Breno Assis